É possível reconstruir Los Angeles?

Os incêndios florestais do sul da Califórnia, ainda em chamas, já estão entre os mais destrutivos da história do estado. Eles destruíram bairros inteiros em Los Angeles, incluindo aqueles na bela e rica comunidade de Pacific Palisades, aninhada ao longo do Oceano Pacífico entre Malibu e Santa Monica. A escala da destruição e o sofrimento humano que os incêndios infligiram são enormes.

Os bombeiros continuam a combater os incêndios em cerca de 100 quilômetros quadrados, uma área maior do que toda San Francisco. O número de mortos atualizado chegou a 29, o que colocaria os incêndios em terceiro lugar na história do estado em fatalidades, atrás apenas do incêndio de Griffith Park, de 1933, que matou 29, e do incêndio de Camp de 2018, o mais mortal de todos, que matou 85. É provável que o número de mortos continue a aumentar e que uma contagem final não seja alcançada por algum tempo. E muitas dezenas de milhares permanecem sob ordens de evacuação ou avisos, enquanto inúmeros outros viram suas vidas arrancadas em meio a perdas de suas casas, pertences e propriedades. Blocos inteiros foram queimados, com imagens que lembram cidades bombardeadas na Segunda Guerra Mundial.

Embora o foco da atenção permaneça corretamente em proteger vidas e apagar os incêndios, as consequências e implicações para o futuro são difíceis de ignorar. A reconstrução será uma tarefa hercúlea, tanto em termos humanos quanto financeiros. As estimativas atuais sugerem que as seguradoras podem enfrentar US$ 30 bilhões [equivalente a R$ 176 bilhões] ou mais em perdas por incêndio. A Califórnia já viu um êxodo de moradores nos últimos anos por vários motivos. O trauma dos incêndios pode expulsar outros para sempre, especialmente se eles não acharem que suas perspectivas de recomeçar são promissoras.

Temos a visão otimista de que Los Angeles está em baixa, mas não acabada. Embora a liderança política tenha sido quase ausente, para dizer o mínimo, em meio à crise — com o governador Gavin Newsom e especialmente a prefeita Karen Bass sendo merecidamente criticados — o coração de Los Angeles continua batendo. Notavelmente, em meio aos incêndios, a cidade ainda está funcionando, realizando a maioria das tarefas e serviços essenciais. Os voos para o LAX [Aeroporto Internacional de Los Angeles] continuam mesmo durante os incêndios. As aulas estão em andamento na UCLA [Universidade da Califórnia em Los Angeles] e na USC [Universidade do Sul da Califórnia]. A atividade econômica continua em toda a cidade.

Embora o aumento do número de mortes seja uma notícia triste, podemos ser gratos por não ser ainda pior, em parte graças ao uso generalizado de celulares e sistemas de alerta precoce. O Condado de Los Angeles abriga mais de 4 milhões de estruturas comerciais, públicas e residenciais. A maioria dessas estruturas não foi danificada.

Desastres passados ​​oferecem lições importantes. Um lado positivo do Grande Incêndio de Boston de 1872, que destruiu edifícios numa área de mais de 250 quilômetros quadrados, foi que a destruição criou uma oportunidade de construir de novo e maximizar as vantagens que podem ser alcançadas a partir de terrenos adjacentes. Pesquisas econômicas que estudam a recuperação de cidades japonesas bombardeadas pelos EUA durante a Segunda Guerra Mundial documentam como até Hiroshima e Nagasaki viram crescimento populacional após a guerra e se recuperaram rapidamente.

Esses casos destacam as vantagens inerentes de cidades bem-sucedidas, que persistem mesmo após um desastre. Com o tempo, essas cidades se reconstruíram e floresceram. Los Angeles pode fazer o mesmo, desde que seus líderes políticos não sequestrem o processo ou sufoquem ideias baseadas no mercado que serão vitais para ajudar a cidade a ter um novo começo.

Embora o incêndio tenha destruído muitas casas em Pacific Palisades, ele não eliminou o valor da terra na qual essas casas foram construídas. Os muito ricos buscarão comprar lotes adjacentes e construir novas mansões. Em tempos normais, isto é muito mais custoso de se conseguir. A intervenção política pode inibir esses ganhos. O governador Newsom já está se opondo aos esforços de investidores para comprar propriedades. Se as forças de mercado forem autorizadas a operar, então uma Pacific Palisades ainda mais rica provavelmente surgirá. A cidade arrecadaria mais impostos sobre a propriedade, já que propriedades antigas não operariam mais sob as velhas regras que limitam os aumentos nos impostos sobre a propriedade.

No curto prazo, é claro, as pessoas deslocadas precisarão encontrar moradia. Elas precisarão de creches e escolas para seus filhos em meio a uma interrupção significativa em suas vidas. Aqueles que trabalharam para essas famílias também experimentaram oportunidades de ganhos perdidos. Os custos desses deslocamentos são difíceis de quantificar. Algumas famílias se mudarão dentro de Los Angeles durante a reconstrução; outras escolherão mudar de vez. A cidade tem construído mais moradias acessíveis nos últimos anos que ajudarão a gerenciar algumas dessas mudanças internas de moradia.

Especialistas em moradia urbana argumentam que Los Angeles tem violado a lei estadual de moradias acessíveis ao reduzir a produção. Essas regras governamentais fazem o valor dos aluguéis de curto prazo aumentar ao limitar a resposta da oferta. Os aluguéis aumentarão no curto prazo, refletindo uma perda de oferta de moradia que supera a perda de demanda por moradia.

Tentativas de limitar esses aumentos de curto prazo nos aluguéis apenas aprofundariam o desafio enfrentado pelas famílias deslocadas para encontrar moradia temporária. Muitos proprietários de imóveis em Los Angeles podem considerar alugar espaço em suas casas se puderem receber um alto pagamento de aluguel, mas a prefeita Bass já expressou sua oposição a tal “aumento abusivo de preços”. Se os preços de mercado puderem operar livremente, os custos de ajuste serão menores. Aplicativos como AirBnb e semelhantes ajudarão aqueles que procuram moradia.

Durante a reconstrução, aqueles em famílias deslocadas podem ter que se mudar para mais longe de seus empregos, o que aumentará os custos de deslocamento. Mas o trabalho em casa e o trabalho híbrido atenuarão esses custos para alguns. A resiliência cultivada durante a pandemia de Covid beneficiará as famílias após esse novo desastre.

Depois que os incêndios forem finalmente extintos, Los Angeles verá um boom na construção. Isso exigirá uma quantidade imensa de planejamento, materiais e mão de obra. O ritmo da reconstrução dependerá de vários fatores. A cidade processará as licenças de construção e as inspeções rapidamente? As cadeias de suprimentos para os materiais necessários funcionarão sem problemas? À medida que a política federal de imigração muda, haverá trabalhadores da construção civil suficientes disponíveis e com qual salário? Equipes de construção de todo o país chegarão a Los Angeles — e se sim, a que custo?

As novas casas devem ser construídas no local? Essa abordagem tradicional desacelerará o processo de reconstrução. Para alguns bairros, permitir moradias pré-fabricadas (pré-construídas) pode acelerar o tempo de construção. A construção em Los Angeles tem sido custosa em termos de aquisição de licenças, cumprimento das regras sindicais e regulamentações de segurança e ambientais.

Outra questão diz respeito a quanta ajuda para desastres fluirá do governo federal para o estado progressista da Califórnia. O presidente Donald Trump será magnânimo ou exigirá que o governador Newsom redirecione as despesas de, digamos, projetos ferroviários de alta velocidade da Califórnia para as áreas afetadas? Se o estado da Califórnia e a região de Los Angeles forem responsáveis ​​por arrecadar receitas para pagar pela recuperação, então surgirá um debate político mais contencioso, já que os contribuintes localizados em áreas fora da zona de incêndio estarão subsidiando a recuperação.

A destruição generalizada de propriedades adjacentes significa que reconstruí-las pode representar uma chance de recomeçar, abrindo novas oportunidades. Normalmente, é caro enterrar linhas de energia em bairros existentes e, ao mesmo tempo, tentar minimizar a interrupção. Em um bairro que está passando por uma reconstrução completa, no entanto, os custos podem ser muito menores. E linhas de energia enterradas aumentarão a resiliência.

Dado que os incêndios florestais saltam de um local para outro, os esforços de mitigação de cada proprietário são importantes daqui para frente. Se meu vizinho substituir seu telhado por telhas resistentes ao fogo, por exemplo, meu risco de incêndio também diminui. Mas muitos proprietários não levam em consideração os benefícios que suas próprias ações podem ter para os outros e, consequentemente, podem investir pouco na mitigação do risco de incêndio.

Alguns defenderão códigos de construção mais rigorosos para reduzir a exposição futura ao risco, mas essa abordagem tem desvantagens. Os códigos de construção da cidade tendem a ser uniformes, mesmo em áreas que enfrentam diferentes níveis de risco; eles normalmente visam um nível básico de mitigação. Como tal, eles não são necessariamente bem adaptados e direcionados para bairros de alto risco.

À medida que nossa compreensão de vários riscos relacionados ao clima evolui, os códigos de construção devem ser revisados ​​de forma mais oportuna. Além disso, embora as casas devam ser construídas de acordo com o código, elas não precisam ser atualizadas ao longo do tempo conforme os códigos de construção mudam. Isso significa que casas mais antigas que são mais acessíveis também estarão em maior risco de incêndio.

Nos últimos anos, as seguradoras recuaram na elaboração de apólices de propriedade residencial para aqueles que vivem em zonas de incêndio da Califórnia. Essas seguradoras enfrentam tetos de preços obrigatórios regulatórios sobre o que podem cobrar. Como os proprietários de imóveis em Palisades perderam o acesso ao seguro privado, eles optaram por participar do Plano Justo da Califórnia. Este plano subsidiado impõe implicitamente custos ao restante dos contribuintes na Califórnia. No futuro, uma abordagem potencial baseada no mercado permitiria prêmios de seguro baseados em risco. Esses prêmios permitiriam que as seguradoras oferecessem apólices a um mercado amplo e permanecessem lucrativas. É importante ressaltar que deixar os prêmios variarem com as avaliações de risco também incentiva esforços de mitigação, onde empresas e famílias atualizam suas propriedades para reduzir seus custos de seguro. As seguradoras também podem revisar seus preços de prêmios para acompanhar a evolução da medição e compreensão da distribuição espacial dos riscos.

A combinação de regulamentações estaduais que limitam os preços baseados em risco e a existência do Plano Justo da Califórnia criou um incentivo para o setor de seguros recuar. À medida que as seguradoras privadas recuam, os esforços de adaptação sofrem. O setor de seguros com fins lucrativos está posicionado de forma única para usar suas estratégias de precificação de risco tanto para empurrar a atividade econômica para locais mais seguros quanto para criar incentivos para aqueles que possuem propriedades em lugares objetivamente arriscados para investir mais em esforços de redução de risco. Nesse sentido, o seguro baseado em risco domina os códigos de construção na promoção da mitigação de risco e na redução da perda futura esperada de vidas e propriedades devido a incêndios.

Alguns comentaristas colocaram a culpa da última tragédia de Los Angeles nas mudanças climáticas. Esse argumento evita a responsabilização política por fazer investimentos insignificantes na limpeza de arbustos por meio de queimadas proativas e limpeza de materiais ao redor das propriedades, em equipamentos e proteção contra incêndio de emergência e em testes de infraestrutura crítica, como adequação do abastecimento de água. Esses erros de julgamento aumentaram o risco de subinvestimento na instalação e manutenção de telhados resistentes ao fogo no nível da propriedade e da comunidade. Reformas fundamentais serão necessárias em todas essas áreas.

Ao destruir as casas, os incêndios, como observado, aumentarão os aluguéis de Los Angeles no curto prazo. É possível que, no médio prazo, os preços dos imóveis locais possam cair se os moradores atuais fugirem de Los Angeles e o interesse em se mudar para Los Angeles diminuir. No entanto, não acreditamos que esse cenário se concretize.

A moradia é cara em Los Angeles porque a terra é altamente desejável e grande parte dela é zoneada para moradias unifamiliares. O rezoneamento para moradias de maior densidade, como casas com dois e até quatro andares, permitiria o uso mais intensivo de terras escassas, reduzindo o custo por metro quadrado da moradia. A acessibilidade à moradia melhoraria com mais rezoneamento e construção de mais condomínios. Esse rezoneamento poderia ser concentrado em áreas que enfrentam risco relativamente menor de incêndios florestais.

Após o desastre, Los Angeles terá uma oportunidade única de fazer essas mudanças de zoneamento. Em tempos normais, o rezoneamento de bairros unifamiliares resulta em construção de nova densidade mais alta somente quando as casas existentes se depreciam o suficiente para que faça sentido econômico demoli-las e reconstruí-las. Isso pode ser um processo lento. Mas se bairros inteiros precisam ser reconstruídos, então é um momento razoável para o rezoneamento. Cada parcela de terra poderia então ser construída para seu uso mais econômico, melhorando a acessibilidade em um ritmo mais rápido.

As parcerias habitacionais podem fornecer um novo mecanismo de mercado para superar os desafios da mitigação. Em uma parceria habitacional, o proprietário traz um parceiro de capital. Isso reduz o tamanho do pagamento inicial e da hipoteca, tornando a propriedade mais acessível. Além disso, o parceiro de capital provavelmente será um especialista no mercado imobiliário local, com incentivos que se alinham com os do proprietário. Quando a propriedade é vendida, o proprietário e o parceiro de capital compartilham quaisquer ganhos ou perdas.

Após um desastre, o capital privado pode se envolver no compartilhamento de capital para bairros inteiros que enfrentam a reconstrução. Isso motiva os parceiros de capital a internalizar os efeitos positivos da mitigação, ajudando a garantir que ocorra o nível ideal de mitigação da vizinhança. Além disso, os parceiros de capital podem coordenar os projetos de reconstrução para incorporar os melhores padrões atuais de mitigação. Eles também podem negociar com os construtores para obter melhores preços e supervisionar a reconstrução.

Para que tudo isso aconteça, é necessário um mercado secundário nessas ações de capital, para que as empresas de capital privado possam então vender essas ações de capital no mercado mais amplo para diversificar os riscos. Os investidores estariam comprando acesso à futura valorização do preço das casas nesses mercados. Os investidores podem diversificar seu portfólio imobiliário comprando ações de propriedades em muitos mercados locais.

Construir uma Los Angeles mais resiliente exigirá um governo refocado em fornecer infraestrutura e serviços essenciais com eficiência e menor carga tributária para os moradores. O zoneamento restritivo contínuo, altos impostos e serviços de baixa qualidade limitarão o aumento potencial nos valores das propriedades devido à reconstrução.

A qualidade de vida única da região de Los Angeles garante que bilhões de dólares do setor privado fluirão para a reconstrução de comunidades danificadas. O que não é garantido é quão bem esse dinheiro será gasto.

No dia a dia, Los Angeles é famosa por sua qualidade de vida. O desastre de janeiro de 2025 destaca como viver em Los Angeles representa um risco. A oportunidade de reconstruir as áreas devastadas oferece uma oportunidade para uma Los Angeles mais resiliente emergir. Isso significaria que, no futuro, as mesmas condições climáticas representariam menos risco à vida e à propriedade. Este cenário esperançoso é baseado, crucialmente, na suposição de que os governos progressistas de Los Angeles e Califórnia começarão a permitir que os mercados de seguros, mercados de água e mercados de terras operem sem tais regulamentações de governo onerosas. Liberar o mercado para ajudar a direcionar recursos protegerá melhor os habitantes de Los Angeles do que quaisquer funcionários ou políticas governamentais.

Para Los Angeles, o futuro dependerá de quão bem o estado e a cidade aprenderão com seus erros passados ​​e os sucessos de outras cidades devastadas.

Matthew E. Kahn é professor reitor de economia na USC [University of Southern California – Universidade do sul da Califórnia] e pesquisador visitante na Hoover Institution. Joseph Tracy é pesquisador sênior na Daniels School of Business na Purdue University e pesquisador sênior não residente no American Enterprise Institute.